201第88中学中原人民共和国际商业信用贷款银行当

日期:2019-10-23编辑作者:云顶首页

中国商业正处在一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代。商业视野全球化,商业体量空前庞大,消费模式提档升级,商业地产企业纷纷转型,新商业模式层出不穷,新政策下也对商业地产进行不断洗牌,丛林法则时时发酵……在这个变化莫测的大时代,商业地产企业需把握行业发展的趋势,提前做好定位和规划,从而适应新一轮的发展。

2017年商业地产七大趋势深度解析

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【来源:中购联 时间:2017/3/13 12:05:00 字体:大;)中;)小;)】


核心

趋势一

提示

商业地产库存较大,多渠道去库存贯穿始终

2017年,商业地产企业该如何把握行业发展趋势,主动寻求突破转型?传统商业该如何进行优化调整?新建商业如何提前做好定位和规划适应新的消费发展?

由于商业地产产能过剩,去库存一直是商业地产的重点问题。

统计数据显示,2016年全国开业大型商业项目近500个,相比2015年、2014年出现进一步增长。

根据国务院办公厅出台的若干意见,允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份,12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但从数据来看,2018年度商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。

从区域分布来看,2016年商业新增供应量主要集中在华东区域,西南区域也相当活跃,新一线城市商业发展迅速,潜力强劲。产品线方面看,社区型商业成为发展主流。

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以上数据来自联商网

趋势二

在业态创新方面,主力店更趋多元化,次主力店数量明显增多,体验商业获升级,复合业态更加受到购物中心的青睐,场景营销、创新业态案例层出。

新一线城市步入存量时代,三四线城市进一步布局

受大环境影响,加之租金水平不断上涨,2016年越来越多的零售企业开始自建物业,或者直接开发大型购物中心或综合体项目。百货企业,如银泰、王府井、衣之家、天虹;超市企业,如华润万家、步步高、永旺、沃尔玛;家居企业,如月星、红星、宜家;电器专业品牌,如苏宁、赛格、美的;餐饮企业,如海底捞;服饰企业韩国衣恋、报喜鸟等均已自建购物中心。

数据显示,新一线城市购物中心总存量平均为468万㎡,人均购物中心面积为0.48㎡,人均购物中心水平已达一线城市水平。

虽然百货商超等企业自身拥有一定的品牌资源和运营管理能力,进入商业地产有一定优势。不过商业地产购物中心行业对资金的要求、对项目运营能力的要求之高,势必成为传统零售业跨界商业地产的最大障碍。

从总量上来说,新一线城市均值与一线城市的930万㎡还有一定差距,但从人均购物中心面积来看,新一线城市人均购物中心面积为0.48㎡,而一线城市是0.52㎡;从购物中心人均资源来看,新一线城市已接近一线城市的人均水平。

2017年,商业地产企业该如何把握行业发展趋势,主动寻求突破转型?传统商业该如何进行优化调整?新建商业如何提前做好定位和规划适应新的消费发展?结合业内专家对2017年商业地产行业的展望,中购联对2017年商业地产行业的几个重点发展趋势进行了概括梳理。

随着2017年新一线城市购物中心增速逐渐放缓至15%以下,新一线城市商业地产将步入存量时代。武汉、成都、杭州、天津、苏州、重庆、南京、西安、长沙、青岛、宁波、无锡、厦门、大连、沈阳、济南、郑州、南昌,共18个城市位列其中。

趋势1

在此情景下,一、二线城市的购物中心趋于饱和,三、四线城市是未来5—10年内商业地产的机会,甚至包括五线城市。

商业地产步入“分化”、去粗取精,优胜劣汰阶段

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预计2017年全国新开业购物中心约900家,商业体量有望达到9000万平方米,大约是2016年体量的两倍多。按照2015、2016年预计开业与实际开业数量的比例关系,平均开业率约为五成,照此估算,2017年新开业购物中心数量将与2016年基本持平。


总体而言,2017年商业地产投放量将达到最高水平,出现行业“分化”态势,即好的商业项目将会更好,差的会更差,甚至被淘汰。在招商难、运营难的挑战中,专业化运营的重要性将被进一步提高,商业地产将从重开发转向重运营越来越趋向理性化。商业地产将进一步去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。

趋势三

趋势2

体验式消费成就不变的创意主题

存量改造项目、轻资产项目进一步增加

零售业正在被科技改变是大势所趋,但在电商如此发达的今天,消费者之所以还会选择去实体店购物,有一个重要的原因——体验。

一方面,随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟,不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产,也往往因为占据核心商圈、地铁等优势,被其他开发商看上,历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

随着购物中心内传统业态逐渐吸引不了人气,家庭体验式业态、亲子类业态逐渐受到欢迎,所谓“体验式商业”,是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式,更注重消费者的参与、体验和感受,对空间和环境的要求也更高。

另一方面,由于商业地产开发企业迫于拿地成本、人工成本、运营成本的重重压力,以输出管理为主,帮助他人管理与运营的“轻资产”商业项目在2017年将会继续增加。最近几年,不仅印力、万达、万科、保利、盈石中国、阳光新业、红星在运作轻资产模式,福建龙头企业泰禾集团、阳光城集团也正式启动布局。百联、首创、砂之船旗下的奥特莱斯更是加快了轻资产发展。

以现阶段商业零售业的发展来看,经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括:电影院、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童职业体验、儿童游乐等。

“轻资产”项目虽然具备投资少、灵活性强、风险低等优点,但值得提醒的是,商业地产是一个市场化和金融化交织的一个领域,轻资产模式要求与资本的结合非常紧密,“轻资产”模式的推进更是基于其雄厚的资金基础,轻资产运营模式考验的是运营能力和融资能力的整合。因此我们认为,轻资产模式更适合于在购物中心领域已经形成一定的品牌优势,具备商业+地产+金融资源整合能力的运营商;对于尚缺乏成功落地项目的绝大部分房地产开发商而言,并不具备普遍的适用性。这对想要在2017年大展轻资产计划拳脚的开发商或运营商而言是一个值得深思的问题。

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趋势3


电商、O2O和互联网技术、思维将进一步得到广泛应用

趋势四

互联网思维和技术,已经成为中国经济新常态的重要因素,也正在成为中国商业地产开发和运营中一个必不可少的要素。经过几年的磨合发展,互联网技术和思维与商业地产开发运营的成功结合更多体现在:购物中心的现场管理、智能导购;社区商业和物业管理;网购的线下体验;品牌推广、精准营销等等。

侧重最后一公里经济圈,复合型社区商业产品仍占优势

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过去很多年,国内房地产行业的服务对象主要是中年人、青年人,主要是针对中年人、青年人来塑造产品和建设大型社区。在新的经济形势下,房地产行业需要转型发展,部分房地产开发商已经把目光投向了老年人,这将是房地产行业的一个重大变化。

比如,万达飞凡全新推出的移动端的APP,消费者可以实现万达广场内免费上网、店铺实时导航、停车自动缴费、餐厅远程排队、移动支付等功能。但是其商业模式确实还需要市场的进一步检验。再如大悦城在2016年再度升级了大数据系统,企业一方面可基于数据分析结果实现精准拓客,另一方面也有助于优化服务内容,构筑O2O生态。

房地产行业在规划未来建设项目的时候,首先要考虑行业服务人群主要是谁,需要安排哪些配套服务设施等问题。随着人们生活水平的提高和商业市场的激烈竞争,社区商业正在从单一的住宅底商向专业市场、主题商场、商业步行街演变。

随着现代商业的创新发展以及业态调整升级,2017年我们会看到更多有益于提升线下的吸引力、增强客户粘性的互联网技术和思维的创新应用尝试。

社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品,其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点,能够满足人们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利,将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。

04

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PK一线城市,新一线城市增长强劲


据已开业的项目统计数据显示,2016年“新一线”城市(根据《第一财经周刊》定义的“新一线”城市共15个,分别是:成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡)商业发展迅速,无论是新开业商业项目数量,还是新增商业体量,都已经赶上甚至超越一线城市。

趋势五

预计2017年北京、广州、深圳一线城市新增项目数量会趋于放缓,回归中速发展。而“新一线”城市中的苏州、杭州、西安、武汉这四个城市的商业项目会继续出现较大的增长幅度,南京、青岛、宁波这些城市的新增供应量也会有小幅增长。

商业地产再现去粗取精、优胜劣汰新阶段

几乎不难预见,只要这些“新一线”城市继续保持强劲增长,极有可能成为商业地产下一个爆发市场。但是需要谨慎的是,“新一线”城市的增长量过大,可利用的黄金地块将越来越少,这些城市的商业地产红利和城市承载力也在不断缩小。开发竞争过大,必然导致消费分流,导致回报下降,生意更加艰难,而做差的商业存量也会越来越多。

据不完全统计,2017年全国新开业购物中心约900家,商业体量9000万平方米,大约是2016年体量的两倍多。按照2015、2016年预计开业与实际开业数量的比例关系,平均开业率约为五成,照此估算,2018年新开业购物中心数量将与2017年基本持平。

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总体而言,2018年商业地产投放量将达到最高水平,出现行业“分化”态势,即好的商业项目将会更好,差的会更差,甚至被淘汰。在招商难、运营难的挑战中,专业化运营的重要性将被进一步提高,商业地产将进一步去粗存精、优胜劣汰。

小而精的社区商业成为购物中心转型重点方向


据(不完全)统计,2016年全国新增商业项目中,面积在3万平方米以下的小型商业项目多达近两百个。与此同时,宝龙广场、万科广场、绿地缤纷城、中粮祥云小镇、星河COCO City、世茂Emall等一大批社区商业产品线开始涌现。

趋势六

从2016年开业项目来看,社区商业项目虽然比重还不高,但已经成为购物中心转型的重点方向,相信2017年小而精的社区购物中心发展趋势会越发明显,更多开发商会开始加码社区商业。

联合办公快速发展,实现存量盘活与办公形式创新

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我国联合办公发展迅速,通过对存量商办物业更新改造、创新办公形式,通过空间、社群、服务的打造,实现存量盘活。作为近年商业地产领域的新兴业态,2016-2017年,越来越多的企业涉足该领域,通过客户定位、互联网思维的运用、线上线下社群的打造、特色服务的提供等盘活存量,实现了快速布局与发展。

中购联认为,社区商业、社区购物中心在一定程度上已经超越了地产属性、金融属性和商业属性,扮演着城市功能服务的角色,所以它的社会属性是非常鲜明的。国内大型购物中心在第一阶段发展火爆,使得区域型购物中心和超区域型购物中心在整个城市商业中占据着主体地位。随着大型购物中心密度的逐步加大,社区购物中心将会赢得更大优势和更多机会。

联合办公将成商业地产发展新趋势,但联合办公既带来发展新机遇,也带来挑战,各类企业应借鉴优秀企业的发展经验,清晰定位、加强运营与服务、丰富盈利模式,实现长远发展。

随着生活水平的提高和商业竞争的加剧,社区商业正在从单一的住宅底商向集中式商业方向演变,如购物中心、商业街区;更有具备创意组合元素的社区生活集市开始出现。中购联认为,未来的社区商业将紧密围绕商品、服务、场所三个关键领域,做出更为全面丰富的功能组合和品牌组合的升级与优化。


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趋势七

业态组合和品牌组合的优化创新成为破局关键

政策调控力度加大,细化政策将实施落地

发达市场社会零售总额60%以上产生于服务类业态,真正的零售类业态只占30%左右。随着中国经济的不断发展,经济结构发生显著变化,消费结构也随之发生变化,零售比例下降、服务业态大大提高将是一个必然和长期的趋势,不可逆转。

政策支持层面,调控力度仍将逐步加大,未来有待更细化、落地的政策出台。2016-2017年,在商业地产整体面临去化压力的背景下,国家对商业地产调控力度加大,对于增量市场,因城施策、优化供应结构。政策优惠方面,未来可以通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低“营改增”增值税税率等优惠政策,降低企业资金压力,释放市场活力。

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同时,由于2016年零售网购已占社会零售总额的11%左右,而且每年还在不断地增长,中低端零售品牌、标准化程度高的商品(电器等)、传统百货商店甚至是大型超市都受到严重冲击,有的甚至会逐渐退出终端渠道。所以,在2017年,购物中心的业态和品牌组合,包括主力店的类型,都会出现较大变化,谁能发现并运用好新业态、新品牌,谁就能在竞争中占得先机。

趋势八

相信,在消费需求不断变化升级的2017年,推进购物中心和商业品牌的创新优化和创意发展,孕育着巨大的空间和机会,对于市场破局更是有着十分关键的作用。

轻资产化步伐进一步推进

07

商业地产开发企业迫于拿地成本、人工成本、运营成本的重重压力,以输出管理为主,帮助他人管理与运营的“轻资产”商业项目将会继续增加。“轻资产”项目虽然具备投资少、灵活性强、风险低等优点,但商业地产是一个市场化和金融化相交织的领域,轻资产模式要求与资本的结合非常紧密,其推进更是基于雄厚的资金基础,轻资产运营模式考验的是运营能力和融资能力的整合。

商业地产的资本性收益模式更被重视,资产管理成制胜关键

因此,有专业研究机构认为,轻资产模式更适合于在购物中心领域已经形成一定的品牌优势,具备商业、地产、金融资源整合能力的运营商;对于尚缺乏成功落地项目的绝大部分房地产开发商而言,并不具备普遍的适用性。

到目前为止,真正靠追求长期回报的资本收益来支撑商业地产发展的企业还非常少,但是随着住宅行业的利润率越来越低,会有更多资本选择进入商业地产。

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现阶段来看,国内适合商业地产的金融工具仍然十分匮乏,相信接下来会有更多的商业地产企业寻求与资本的结合,回归商业地产行业金融的本质,也会有更多的资本认真寻找投资商业地产的模式和方法。


中购联之所以要把2017年定义为资产管理年,是因为我们认为商业地产资本性收益模式的建立正处于起步阶段,需要经历一个过程,短则两三年,长则三五年,商业地产与金融资本在中国应该会出现真正意义上的结合。而在这个过程当中,资产管理能力也就显得愈发的重要。

趋势九

2015年以来,中国一线城市的土地供应稀缺,土地价格越来越高。以往忙于“拍地,卖楼”的开发商,在这一轮的调整中已经面临新的发展选择问题。接下来的几年时间,开发商很难保持高增长,单一粗放的“买卖”模式需要进一步结合可持续的“经营”模式。优化运营高品质的商业项目,为日后获取稳定的收益做好准备,真正下好可持续发展的“资产管理”这盘棋。

电商、O2O和互联网技术、思维将进一步得到广泛应用

2016年,资产管理的作用和重要性已经逐渐被行业认可和接受。2017年具有商业运营能力和资本通道的不动产资产管理公司会不断涌现。地产金融化叠加地产存量时代,商业地产资产管理领域的竞争也将更加激烈。市场终究是不断进步的,有竞争才会有发展,商业地产也才会在此压力下迎来更多的创新。

大数据应用步伐将加快。互联网大数据浪潮来袭,对传统的实体商业冲击极大,因此,房企纷纷把目光投向互联网,各类电商O2O平台层出不穷。

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O2O带给我们的,是更好的用户体验,消费者网上筛选、线上支付、线下享受产品和服务的过程,是商业地产互联网化的一个基本逻辑,但仅仅是一部分。简单的B2C平台,或者是通过日常的销售带来的收益是相对固定的,需要更多关注利用互联网改造之后给商业地产在资本领域以及资金流方面创造的价值。

随着现代商业的创新发展以及业态调整升级,我们会看到更多有益于提升线下的吸引力、增强客户粘性的互联网技术和思维的创新应用尝试。

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趋势十

业态组合和品牌组合的优化创新乃破局关键

发达市场社会零售总额60%以上产生于服务类业态,真正的零售类业态只占30%左右。随着中国经济快速发展,经济结构发生显著变化,消费结构也随之发生变化,零售比例下降、服务业态大大提高将是一个必然和长期的趋势,不可逆转。

随着竞争加剧,各大购物中心开始重新规划业态布局,符合大众消费潮流的新兴品牌受到各大购物中心的欢迎。

在消费需求不断变化升级的2018年,推进购物中心和商业品牌的创新优化和创意发展,孕育着巨大的空间和机会,对于市场破局极其关键。

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