规模增长迅速,房企爱扎堆分拆上市

日期:2019-10-24编辑作者:云顶娱乐

摘要:随着房地产行业市场集中度逐渐增加,企业上市已经成为必然选择。业内认为,2018年,房地产企业有可能迎来新一波上市潮。 3月20日,SOHO中国有限公司在香港举行2017年业绩发布会,公司首席财务总监唐正茂表示,SOHO3Q从创办开始,无论是财务上还是法律上都是...

佳兆业物业递交上市申请!房企爱扎堆分拆上市……来自地产深度报道的原创专栏

    随着房地产行业市场集中度逐渐增加,企业上市已经成为必然选择。业内认为,2018年,房地产企业有可能迎来新一波上市潮。

$佳兆业集团$

     3月20日,SOHO中国有限公司在香港举行2017年业绩发布会,公司首席财务总监唐正茂表示,SOHO3Q从创办开始,无论是财务上还是法律上都是非常独立的,计划等规模进一步扩大后,再把这块业务分拆上市。

说要在联交所分拆上市的佳兆业物业,于6月25日正式在港交所披露了上市申请文件。

     唐正茂介绍说,“SOHO3Q仍然是SOHO中国的全资子公司,但是它们的经营模式是不一样的。如果看SOHO中国的股价,现在几乎没有反映出SOHO3Q这种业务模式的价值”。

招股书显示,2015年-2017年,佳兆业物业分别实现营收4.78亿元、5.39亿元和6.69亿元;毛利润分别为1.65亿元、1.62亿元和2.05亿元。

     3月19日,碧桂园控股有限公司公告称,建议分拆集团物业管理业务,在港交所主板独立上市。早在2015年8月份,碧桂园就对外披露分拆物业服务于上交所上市的意向,“广东碧桂园物业服务股份有限公司”即是碧桂园2016年初便已开始筹备分拆到上交所主板上市的物业管理公司平台。

与前不久刚刚上市的碧桂园服务相比,佳兆业物业2017年的营收规模约为碧桂园服务的1/4。

    易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱分析指出,中国房地产市场发展至今,在经历了几轮房企上市热潮后,最近一段时间又出现了房企扎堆上市的情况。“2017年末,三盛、福晟相继通过借壳在港股完成上市,正荣也于2018年1月在港交所IPO上市,成为2018年内首家完成上市的房企”。

弗若斯特沙利文报告显示,按2017年收益计算,佳兆业物业在中国物业管理服务企业排名中位列第14位

     从上市房企的结构来看,2017年TOP100房企中有62家上市房企,这其中有24家房企在A股上市,而在港股上市的房企数量占到了所有上市房企的58%。仁恒和鑫苑中国则分别在新加坡和美股市场上市,另外还有一些房企打造了A+H双平台的融资渠道。

图片 1是IPO而非介绍上市

     从不同梯队房企的上市情况来看,截止2017年末绝大部分的TOP30房企都已完成上市,TOP50中上市房企数量近8成,TOP51至TOP100中也已有42%的房企登陆资本市场。

有投行人士对《国际金融报》记者表示,与此前碧桂园服务选择介绍上市不同的是,佳兆业物业最终应该会选择直接IPO

     “在2007年和2013年的两轮房企上市热潮之后,2017年末以来随着三盛、福晟、正荣接连上市,2018年开始房企或将迎来新一轮上市潮”。丁祖昱分析认为,可以说,房地产行业经过这十多年的快速发展,TOP100房企中还没有上市的房企已经不多了。“目前除了恒大、富力、首创、万达等在回A股市场的进程中,越来越多排在销售榜前列的非上市房企也都有上市的意愿”。

图片 2

    丁祖昱进一步指出,近年来百强房企集中度提升、行业竞争加剧、融资环境趋紧。房地产作为资金密集型行业,在当前的市场下对于房企而言上市是必然选择。登陆资本市场可以获取更便捷高效的融资渠道,对房企规模发展和业绩表现的重要性不言而喻。未来非上市的规模房企也将变得凤毛麟角。

图片来源:佳兆业物业招股书

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上述投行人士表示,从佳兆业物业招股书中可以看出,上市公司佳兆业控股的全资孙公司叶昌投资现在持有佳兆业物业98.6%的股份,佳兆业物业IPO之后会引入公众股东。

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日前,佳兆业集团公告称,佳兆业集团持有佳兆业物业98.6%的权益;待分拆上市完成后,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。

为何佳兆业物业未像碧桂园服务一般,选择以介绍的方式上市,而是IPO?

对此,佳兆业集团有关方面回复,由于公告前后为静默期,有关上市的信息不方便透露。

一位锦天城律师事务所合伙人对《国际金融报》记者表示,“介绍上市和普通IPO都是境外较为常见的上市模式,两者最直接的区别在于介绍上市没有‘公开招股’ 一环,而IPO需要发行新股,募集资金。因此,这可以从侧面反映出佳兆业物业对募集资金的需求更大。

第一大客户供给过半

像大部分房企的物业子公司一样,佳兆业物业的主要收入来源于第一大客户

2015年-2017年,佳兆业物业来自单一最大客户的营收分别为2.65亿元、2.93亿元、3.59亿元,占公司总营收的55.5%、54.5%、53.7%。

虽然来源于第一大客户的营收占比在逐年下降,但仍有过半的收入来源于此,体现出佳兆业物业对其的高依赖性。

图片 3

图片来源:佳兆业物业招股书

此外,佳兆业物业在毛利率方面的表现略显疲软。

招股书显示,公司有四大业务线,分别为物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务。

其中,物业管理服务与交付前及顾问服务是佳兆业物业的两大业务板块,合计收入常年占总营收的85%左右。

然而,2015年-2017年,交付前及顾问服务的毛利率从36%一路下降至28.8%;物业管理服务的毛利率先是从34.6%直降至29.5%,后于2017年小幅回升至31.9%。

受上述两大业务板块影响,2015年-2017年,佳兆业物业整体毛利率分别为34.6%、30.1%和30.5%,总体呈现下滑趋势。

而反观前段时间上市的碧桂园服务,其毛利率却是一路高歌,从2015年的30.6%上升至2017年的33.2%。

图片 4

图片来源:碧桂园服务招股书

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示,由于二者均为房地产集团的物业板块,第一大客户多来自于集团的住宅业务,所以物业板块的表现也多与集团住宅业务表现相呼应。

“碧桂园近三年规模在迅速扩大,已经成长为‘宇宙第一房企’,因此碧桂园服务的规模和利润均有质的提升。而中小型房企近几年的业务规模正在不断被压缩,他们所要思考的是如何寻找新的利润增长点。”严跃进说。

分拆上市又热

房企分拆子板块独立上市并非新鲜事,新鲜的是近期又形成了一股风潮。

目前,碧桂园已经成功分拆碧桂园服务上市,而佳兆业物业的分拆上市计划同样在进行中。近日,SOHO中国董事长潘石屹也称,旗下SOHO 3Q业务有计划于2019年内完成独立上市。

今年是房企分拆子业务板块的上市元年吗?为何纷纷选择此时间节点进行业务分拆?

对此,58安居客房产研究院首席分析师张波认为,“将这些资产打包也好,真上市也好,房企的主要目的肯定是融资。更重要的是为了让子业务在行业内更有竞争力。现如今,房地产企业集中度不断提升,任何一个行业发展,借助资本市场才能有一个更快的发展渠道。”

严跃进认为,在宏观融资环境收紧、持续调控的大环境下,房地产市场发生了微妙的变化,逐渐从原来的增量市场向存量市场转换,从住宅开发向运营业务过渡,房企需要换赛道竞争

此外,也有市场观点认为,拥有分拆上市能力的企业多为多元化经营的大型房企,在其发展运营过程中并不能保证将企业资源有效分配到每项业务上,最终有可能导致资源的无效利用,制约了部分业务的发展。而分拆上市后,子公司将拥有独立的融资平台支持项目发展,可以大幅提升自身盈利能力,同时可以促进该项业务或子公司业务向着更专业化的方向发展,提升企业在细分领域的竞争力。

业内人士认为,对于母公司来说,分拆后企业的经营发展战略将更为清晰,管理者也会有更多的时间和精力做好主营业务,有利于公司的长远发展和战略性调整。

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